腾讯新闻《一线》 唐媛媛
“去年的市场波动的确是比较大的，也是近10年行业波动最大的年份。” 碧桂园执行董事兼总裁莫斌在3月30日召开的碧桂园2021年度业绩发布会上表示，这种波动是国家为了房地产行业的健康发展做出的调控。
因此莫斌对房地产行业仍然保持乐观——2021年全国商品房销售突破18万亿元，随着一些城市的政策、市场基本面、供求关系的改善，整体市场会在2022年呈现前低后高、逐渐企稳的过程。
碧桂园2021年报显示，2021年全年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益该公司的合同销售面积约6641万平米。碧桂园2021年的全口径销售额为7588.2亿元。统计显示，2015年至2021年期间，该公司权益合同销售金额复合增长率为29%。
在5580亿元的销售合同中，68%的销售贡献来自于三四线城市，全年去化率为67%。2011年全年，碧桂园的权益回款金额为5022.0亿元，权益销售回款率连续6年达90%以上。
报告期内，碧桂园的毛利同比下降8.1%至927.8亿元，毛利率也下降至17.7%，同比下降近四个百分点。
碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君解释了造成毛利率下降的两个主要原因：2017年、2018年市场热度较高时拿了许多地；2021年下半年以来销售环境恶劣甚至出现甩货现象，使得销售预期与售价预期较差。伍碧君称，在行业调整结束后，碧桂园的整体毛利率会重新向上。
可动用资金而非销售额作为内部考核指标
“在房地产行业市场上行的时候，我们以销售额作为内部考核的目标；在市场平稳的过程中，我们以现金流的回款作为内部考核的目标；当现在出现市场下行的时候，我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”莫斌称。
截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约为1813亿元，总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%，现金短债比约为2.3倍。
净负债率方面，该公司2021年的净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点。加权平均融资成本为5.2%，较上年底下降36个基点。
截至2022年3月30日，碧桂园本年内已无境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元人民币，境外仅7月份到期的一笔7亿美元优先票据。
关于三道红线的情况，目前该公司处在“黄档”。截至2021年年末，碧桂园的净借贷比率为45.4%；现金短债比为2.29；剔除预收款后的资产负债率为74%。剔除预收款后的资产负债率从2020年底的80%下降至74%，但仍触碰一条红线。
“目前公司处在较为健康的黄档。”莫斌表示，公司将在2023年中期前实现从黄档到绿档的调整，未来集团将继续保持现金流充盈，以应对市场变化带来的机遇和挑战。
收并购成2022年获取土地的重要手段
截至2021年年底，该公司已签约或摘牌的中国内地项目总数为3216个，权益可售资源共计约14846亿元。在碧桂园所布局的城市中，161个地级市的市占率超过5%，其中有13个城市的市占率高于20%，55个城市的市占率在10%-20%。
截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。
2021年全年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上。按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市，29%通过多元化方式获取土地，撬动37%的权益货值。
“收并购是碧桂园2022年比较重要的获取土地手段。”根据碧桂园常务副总裁程光煜介绍，自去年4季度以来，该公司对现有合作方的项目进行收并购安排，已与十多家房企的80多个项目进行了谈判，目前已收购项目35个，仍有30多个项目处于谈判中。
提及2022年全年的销售目标时，程光煜表示，2018年以来碧桂园的主基调一直是行稳致远，销售规模不是碧桂园的第一追求，这几年都不会制定对外的销售目标。
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